|
بالا رفتن از دیوار مستأجر قدیمی - دادرس یا کارشناس، کدام مقصرند؟!!
( مقاله ای کاربردی در باره کنکاش تفاوت مفهوم سرقفلی در دو نظام: اجاره ی جدید و اجاره تابع قانون سال 56)
نوشته ی محمد مهدی حسنی
 به بد، بس دراز است دست سپهر
به بیـــــــدادگر بــر نگردد به مهر (حکیم توس)
الف – طرح بحث:
چندین دهه است که رویه قضایی در دعاوی تخلیه عین مستاجره تجاری، به هنگام تعیین حقوق مستاجر، به موضوع پرداختن سرقفلی یا نپرداختن آن، به عنوان یکی از مهمترین پارامترهای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت دکاکین توجه می نماید. به دیگر سخن کارشناسان به وقت اجرای قرار کارشناسی، برای تعیین بهای حق کسب و پیشه و تجارت مستاجری که از دکان بیرون می شود ، در اظهار نظر خود، به پارامترهای مختلف از قبیل مدت اجاره، میزان اجاره بها، متراژ دکان، میزان رونق و شهرت کسبی و تعداد مشتریان، پیشرفت موقعیت محل و ... توجه می کنند.
لیکن در سال های اخیر، و لااقل در خراسان رضوی، (در حالیکه منشاء گزینش این منش عرفی- قراردادی مساله انگیز و مورد دار نامشخص است) مهمترین پارامتری را که آنان در نظر می گیرند بحث پرداختن یا نپرداختن سرقفلی توسط مستاجر قدیمی است. به طوریکه اگر مستاجر در شروع رابطه استیجاری و یا در میانه ی مدت تصرف، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک یا مستاجر قبلی نپرداخته باشد، درصد خاصی از ارزش متعارف روز سرقفلی (معمولاً معادل 50% ارزش یا کمتر یا بیشتر آن) را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در نظر می گیرند لیکن اگر مستاجر مالک سرقفلی نیز باشد، حق کسب و پیشه و تجارت وی را، معادل 100% ارزش سرقفلی روز دکان (به مفهوم عرفی آن) محاسبه می کنند. به این ترتیب نزد کارشناسان رسمی، با طرد بی مورد عوامل موثر دیگر که از جمله ی مهمترین آن، میزان اجاره بهای پرداختی است، پرداختن یا نپرداختن سرقفلی در تعیین بهای روز حق کسب و پیشه و تجارت مهمترین و موثرترین پارامتر تعیین بها شده است.
اخیراً اینجانب به چند مورد پرونده محاکماتی برخورد کرده ام که دادگاه ها به هنگام مواجه با درخواست تخلیه ملک از سوی مالک و موجر تابع قانون مصوب 1356، با تمسک به تعریف سرقفلی در مقررات جدید التصویب و اینکه در سیستم حقوقی ما تا زمان تصویب قوانین اخیر، نهادی به نام حق سرقفلی وجود نداشته و برسمیت شناخته نمی شده و گرنه در اسناد رسمي اجاره پيش از سال 67 بایستی ذکر می شد، از مستاجر خوانده دعوی تخلیه، مدارکی دال بر فروش سرقفلی را از ناحیه مالک به وی یا به ید قبلی اش (مستاجر اولیه) مطالبه می کنند و در صورت ناتوانی مستاجر از ارائه چنین مدرکی، از کارشناس می خواهند تا بهای حق کسب و پیشه و تجارت چنین مستاجرین قدیمی را بدون در نظر گرفتن مالکیت و حق سرقفلی پرداختی آنان به مستاجر قبلی، تعیین کنند و حتی سنوات منتقل الیه را محاسبه نکنند
و چنین است که برای دومین بار در تاریخ قضایی کشور (*)، حتی پرداخت حق سرقفلی آمده در سندهای رسمی اجاره - که تحت عناوینی از قبیل حقوق اجارگی و حق مکانیت و غیره نامیده شده - و مالیات نقل و انتقال سرقفلی به تصریح در سند اجاره رسمی پرداخت شده و وجود آن در عرف استیجاری اماکن تجاری مسلم است و دکترین و آرای حقوقدانان تائیدش می نمایند - انکار و نادید گرفته می شود. در این حال، دوغ و دوشاب یکی شده و با مستاجر قدیمی 50 ساله که اجاره اندک و ناچیز می پردازد، به مانند مستاجر سی ساله ی دیگر که ده ها برابر نفر قبلی اجاره می دهد، یکسان رفتار می شود.
به این ترتیب هم با تخلیه ملک، انگشت مستاجر را می بُریم و هم با پرداخت قسمت ناچیزی از حق کسب و پیشه و تجارت او، بر زخمش نمک می ریزیم و متاسفانه کارشناسان رسمی دادگستری نیز با ترک اصول متعارف و قواعد عرفی قدیمی و با تمسک به مراضات حاصله و قراردادی جدید در پس پرده ی خود (به شرح بالا) اصرار ورزیده و از سویی تشخیص وجود حق سرقفلی را امر حکمی دانسته که دادگاه بایستی در این باره اظهار نظر کند، و از سویی بدون در نظرگرفتن شان والا و مستقل خود که در حکم قاضی و حکیم بوده و سوگند خورده اند، چشم و گوش خود را بسته و از دادرسان تبعیت می کنند و بر خلاف علم و دانش و همچنین وجدان کاری خود، بهای حق کسب و پیشه و تجارت دکاکین را مبالغ ناچیز تعیین می کنند.
در نوشته حاضر، منظور ما واکاوی این برخورد نابه هنجار محاکم و یافتن راه حلی برای جلوگیری از تضرر مستاجرین این چنینی است.
بدیهی است این گفتار بیش از اینکه واجد جنبه نظری باشد، کاربردی است. و به شرح ماعدا، دیدن چند رأی اخیر باعث شده تا به منظور حمایت از چنین مستاجرینی با تمسک به قواعد حاکم بر دو گروه از اجاره ها و تبیین مفهوم دو نوع حق سرقفلی در نظام حقوقی ما، دادرسان را از عاقبت اتخاذ چنین تصمیماتی هشدار داده و همچنین راه دفاع از مستاجر در مقابله با چنین حالتی را هموار سازد.
در مقام گفت، مهر خامشی بر لب زدن تیغ را زیر سپر در جنگ پنهان کردن است (صائب تبریزی)
ب – تفاوت و تمایز مفهوم سرقفلی در قوانین قبل و بعد از انقلاب:
در باره مفهوم سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و بیشه و تجارت و اینکه تعریف آن چیست، حقوقدانان به تفضیل سخن گفته اند و ذکر اقوال آنان، تنها موجب تطویل کلام است. لذا در نوشته حاضر برای برآورد منظور خود، تنها به این می پردازیم که مفهوم سرقفلی در قوانین پیشین (اجارات مشمول قانون سال 56) و قوانین جدید (مقررات سال 76) یکسان است یا خیر؟
در این مقال، خطاب مان دادرسانی هستند که کاستی مورد نظر ما، ناشی از تلقی اشتباه و خلط اصول و تعاریف حاکم بر سرقفلی در دو سیستم حقوقی عرفی قبل از انقلاب (موضوع قانون مصوب 1356) و حقوق شرعی بعد از انقلاب است. در حالیکه به صراحت قوانین آمره موجود، اعمال مقررات مزبور در خصوص اماکن استیجاری که قبل از لازم الاجرا شدن قانون مصوب 76 به اجاره داده شد لازم الاتباع است. بنابراین این نظر که سرقفلي بر مبناي ظاهر تعريفي که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 آمده، تنها شامل موردي بدانیم که مستاجر مبلغي را به اين عنوان به مالک دهد و قایل به این باشیم که پرداخت حق مذکور به مستاجر قبلي، موضوع را از شمول موارد پرداخت سرقفلي خارج می کند، با آموزه هاي حقوقي، در باره روابط مالک و مستاجر تابع قانون سال 56 و دکترين و چندین دهه رويه قضايي مغاير است.
چنانکه استاد محمد جعفر جعفري لنگرودي در ترمينولوژي حقوق : سر قفلي را چنين تعريف کرده است:" پولي که مستاجرثاني(به معني اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض مي دهد و همچنين مستاجر اول به موجر و مالک مي دهد".
و در عرف مسلم بازار و نيز مقررات اداره دارايي و مالیاتی نيز همين مرعي است و ميان پرداخت وجه به مالک يا مستاجر قبلي هيچ تفاوتي نيست و در هر حال مي گويند حق سرقفلي دکان انتقال يافته است و اجراي احکام دادگستري نيز چنين حقي را بازداشت نموده و مزايده مي گذارد .
بنابراین:
اولاً - تعميم تعريف فقهي سرقفلي (آمده در تحرير الوسيله حضرت امام ره) که همان به ماده 6 قانون موخر التصويب (مصوب 1376) راه یافته به رابطه ميان متداعيين که رابطه حقوقی شان مشمول قانون مصوب 1356 است، اشتباه فاحش قضايي تلقي مي شود. زیرا اجاره محل كسب و پيشه و احکام و فروعات حاکم بر آن، به مفهومي كه در قانون 1356 آمده است، با فلسفه قانونگذاری 76 تفاوت اساسی دارد و میان ماه گردون دو قانونگذار تفاوت بسیار است
زیرا بدون شک قانونگذار سال 76بر خلاف تمام یافته های قانونگذار سال 56 حکم رانده است، وی بر مبنای فتاوا و برخی اقتضائات شرعی، بر رجحان سلطه و حكومت قانون بر تراضي افراد پایان داده و قرارداد های اجاره را، خصوصي صرف و تابع حكومت اراده و تراضی متعاملین قرار داد. به دیگر سخن قانونگذار 78 با بازگشت دوباره به مشهورات فقهی و عمومات قانون مدنی و حاکمیت اراده، نظارت دولت و مضیقات شدید قانونی را – که پیش تر حتی تراضی افراد براي فرار از مقررات آن بي اثر بوده (ماده 30 قانون قبلی)، از میان برده است. بنابراین طبیعی است که به تبع طبع و فلسفه گونه گون مقررات پيشين و جديد ، ميان احکام فروعات آن از جمله حق سرقفلي نیز تفاوت آشکار باشد.
سرقفلي موضوع قانون مصوب1376 از تعاریف علمی و متکی به نظام لیبرال سرمایه داری جدید رایج فاصله بسیار گرفته و مفهومی تازه و خلق الساعه یافته است و به مراتب محدود و مضیّق تر از حق كسب و پيشه و تجارت قانون پیشین است. از این دیدگاه سرقفلی، نوعی حق تقدم و اولویت مستاجر در اجاره تلقی می شود که ایجادش به اراده طرفین است و در حیاتش به هیچ وجه ارزش افزوده فعاليت تجارتي و دسترنج و حسن شهرت و امانت داری مستاجر به عنوان عوامل کاری و مهم، تاثیری ندارد. در حالی که حق سرقفلي پیشین در بطن حق کسب و بیشه و تجارت مورد نظر قانون مصوب 56 است و عوامل برشمرده بالا در آن به شدت موثر است، ميزانش نا مشخص بوده و با تخلف مستاجر قابل اسقاط است و جز از طريق درخواست تجويز انتقال منافع از دادگاه قابل واگذاري نيست و مي تواند به مالک يا مستاجر سابق داراي حق کسب و بيشه و تجارت پرداخت گردد و بالاخره در ظاهر آشتي با فقه سنتي اسلامي ندارد.
ثانیاً - ذکر نشدن حق سرقفلي، در اسناد رسمي اجاره پيش از سال 67 (که معمولاً مهمترین مستند چنین دعاویی است) ، به معنای نبود و فقد آن نیست. زیرا با مطالعه پيشينه تاريخي مقررات اجاره، به روشني بدست مي آيد که نه در قانون مصوب1322 (اختيارات دکتر ميلسپو در مورد تنزل و تثبيت بهاي اجناس) که اولين قانون حاکم بر روابط استجاري دکاکين است و نه در مقررات بعدي مصوب: 1339و 1356و 1362 ذکري از حق سرقفلي نشده است و برخلاف عرف مسلم و لازم الرعایه، ذکر رسمی اين حق تنها از زمان قوانين مصوب 1365 و 1376 به حقوق نوشته ما را يافته است. لذا شبهه حکمی پیش گفته (خلط دو نوع حق سرقفلی و تعمیم ناصواب مقررات قانون جدید به قانون مصوب 56) ناشی از همین امر است.
ثالثاً – در کنار اسنادی عادی و رسمی در دست مستاجرین، دلایل و قراینی بسیاری از قبیل : وجود اشتراکات منصوب در دکان مانند برق و تلفن به نام مستاجر یا مستاجرین قبلی - که در اجارات معمولی و متعارف چنین چیزی مرسوم نیست- ، اجاره بهای کم و ناچیز دکاکین مورد نظر که در طول چندین دهه ادامه داشته و دارد (مهمترین پارامتر موجود)، ذکر نام مستاجر قبلي دکان در سند اجاره که بنا بر روال و عرف مسلم حاکم بر تنظيم این قبیل اسناد، در سند هاي اجاره غير سرقفلي تابع قانون 56، مطلقا ذکر نمي شد و همچنین سایر امارات تصرف مالکانه نسبت به حق سرقفلی دکان،... همه و همه دلالت بر وجود حق مسلم مزبور دارد
لذا بلاشک پذیرش استدلال خلاف، با منطوق و ظاهر قوانين آمره پيش گفته، و همچنين با نظم و تنسيق معاملات مربوط به حقوق اموال غير منقول و جنبه حمایتی قانون از مستاجر که همواره داعيه قانونگذار (قانون روابط موجر و مستاجر 56) بوده، سخت ناسازگار است . و نیز مغایر با نصّ ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ، و ماده واحده مصوب 69 مجمع تشخيص مصلحت نظام ، و نيز راي وحدت رويه شماره 618 – 18/6/76 هيات عمومي ديوان عالي کشور است ، که شمول مقررات قانون مصوب 76 را ناظر به عقود و اجاره هايي می داند ، که بعد از تصويب اين قانون - ابتدا به ساکن - منعقد مي گردد . و شامل اماکني که سابقاً و به تاريخ قبل از تصويب قانون فوق الذکر اجاره داده شده، نمي شود.
ج- نتیجه گیری:
به هر حال اینکه گفتار بالا (وجود تفاوت میان دو نوع سرقفلی در دو سیستم قانونی حاکم بر اجارات) به لحاظ نظری دقیق و بدون اشکال و ایراد است یا خیر؟ بنده اصراری ندارم. لیکن بر لزوم تغییر رفتار و منش یکی از دو گروه دادرسان یا کارشناسان رسمی دادگستری در این باره تاکید و اصرار دارد.
به دیگر سخن برای جلوگیری از ستم به مستاجرین قدیمی یا بایستی دادرسان از تعریف سرقفلی به مفهوم آنچه در قوانین اخیر آمده صرف نظر کنند و تحلیل بالا را پذیرا شوند و یا اینکه کارشناسان رسمی دادگستری که تعیین بهای حق کسب و بیشه و تجارت در صلاحیت آنان است، در مواجه با این حالت، به جای توجه کامل به پارامتر ناقص و ناکافی (پرداختن حق سرقفلی یا نپرداختن آن در اجارات با عمر سی ساله)، به مانند همکاران قّـَدَر و ارزشمند خاک نشین یا خانه نشین پیش کسوتشان به سایر عوامل موثر از قبیل میزان اجاره بها، مدت اجاره، و غیره توجه کنند و از تعاریف و عادات قراردادی جدید - که شرح آن گذشت - تبعیت ننمایند و به مقتضای تعاریف جدید آمده در قوانین اجاره، آنان نیز روش کار و تعاریف خود را دگرگون کنند. تا از تضییع حقوق مسلم مستاجرین قدیمی جلوگیری گردد و با مستاجر قدیمی مانند مستاجر جدید برخورد ننمایند. چه گفته اند: "آه مویی و پای کوهی" و....
پایـــــداری به عدل و داد بود ظلم و شاهی چراغ و باد بود (اوحدی مراغه ای)
((((((((((((((((((()))))))))))))))))))))))
پانوشت:
* بدون تردید تجربه تلخ تخلیه اماکن قدیمی تجاری بدون پرداخت ریالی حق کسب و پیشه و تجارت، به مستاجر ، در فاصله دو دهه اول پیروزی انقلاب اسلامی 57 به استناد خلاف شرع بودن مقررات لازم الاجرای قانون مصوب 56 توسط برخی محاکم که قضات متصدی شان، خود را مجتهد و متشرع می دانستند، از حافظه تاریخی ما حقوقدانان و مردم پاک نمی شود.
( یادآوری الحاقی: برای خواندن نظر جناب آقای مهندس گنجعلیخان در باره موضوع، اینجا کلیک فرمایید)
نوشته شده توسط محمد مهدی حسنی در سه شنبه 7 دی1389 ساعت | لینک ثابت |
|
